Hoe werkt hypotheekrenteaftrek?

Hypotheekrenteaftrek berekenen 2024

Om je hypotheekrenteaftrek te berekenen, moet je een aantal dingen weten:

• Hoeveel je aan hypotheekrente betaalt
• Hoe hoog je belastbaar inkomen is (als je een fiscaal partner hebt, tel je zijn of haar inkomen ook mee)
• Hoeveel belasting je betaalt over je loon.

Hoeveel hypotheekrente je precies betaalt, zie je op het jaarlijkse overzicht van de hypotheekverstrekker of in je persoonlijke online omgeving. De gegevens over je loon vind je op de jaaropgave van je werkgever.

Om de berekening duidelijk te maken, geven we hieronder een voorbeeldberekening.

Voorbeeld berekening hypotheekrenteaftrek 2024

De belastingschijven voor 2024 zien er als volgt uit:

Stel je hebt in 2024 een inkomen van € 45.000 op jaarbasis en je betaalt in totaal € 3.000 aan hypotheekrente.

• Omdat je inkomen volledig in de eerste belastingschijf valt (we gaan er vanuit dat je de AOW-leeftijd nog niet hebt bereikt), betaal je 36,97% belasting over je inkomen. Dit komt neer op een bedrag van € 16.636.
• Nu trekken we de hypotheekrente af van je inkomen. Je belastbaar inkomen is dan in plaats van € 45.000 nog maar € 42.000. Je betaalt dan € 15.527 aan belasting (36,97% van € 42.000).
• Het verschil tussen € 16.636 en € 15.527 is € 1.109. Dit bedrag krijg je dus terug van de belastingdienst.

Hypotheekrenteaftrek 2024 berekenen voor hogere inkomens

Hoeveel hypotheekrenteaftrek je krijgt is dus deels salarisafhankelijk, want het hangt van de hoogte van je inkomen af hoeveel belasting je betaalt over je loon. Daarnaast beperkt de overheid elk jaar de hypotheekrenteaftrek voor de hoogste inkomens. Dit betekent dat je een steeds kleiner deel van de hypotheekrente mag aftrekken.

In 2024 betaal je over de hoogste inkomens (vanaf € 75.518 per jaar) 49,50% belasting. De betaalde hypotheekrente trek je in 2024 echter af tegen 36,97%. De voorbeeldberekening is dan wat ingewikkelder.

Stel dat je inkomen € 90.000 is en je betaalt € 5.000 aan hypotheekrente. Je betaalt over je inkomen dan het volgende aan belasting:

• Over het deel tot en met € 75.518 betaal je 36,97% belasting, dus € 27.919.
• Over het deel vanaf € 75.518 (de overige € 14.482) betaal je 49,50% belasting, dus € 7.168
• In totaal betaal je dus € 35.087 belasting, als je geen hypotheekrenteaftrek zou hebben.

Nu mag je € 5.000 aan betaalde hypotheekrente aftrekken tegen 36,97%. Dit ziet er als volgt uit:

• De belasting over het deel van je inkomen tot en met € 75.518 blijft gelijk.
• Je betaalt in plaats van over € 14.482 over € 9.482 euro (€ 5.000 eraf) 49,5% belasting. Wat neerkomt op € 4.693.
• Vervolgens betaal je over die € 5.000 nog 12,53% belasting (49,5% -/- 36,97%). Wat neerkomt op € 626.
• In totaal betaal je na de hypotheekrenteaftrek dus € 33.238 (€ 27.919 + € 4.693 + € 626) aan belasting.
• Het verschil tussen € 35.087 en € 33.238 is € 1.849. Dit bedrag krijg je terug als hypotheekrenteaftrek van de Belastingdienst.

Goed om te weten: In de voorbeeldberekeningen is geen rekening gehouden met eventuele heffingskortingen en het eigenwoningforfait (belasting die je betaalt over de WOZ-waarde van je woning).

Hypotheekrenteaftrek maandelijks of jaarlijks ontvangen

In bovenstaande berekeningen trek je de hypotheekrente één keer per jaar af bij je belastingaangifte. Je ontvangt je hypotheekrenteaftrek dan jaarlijks achteraf bij je belastingteruggave. Je kunt er ook voor kiezen om je hypotheekrenteaftrek maandelijks vooraf te ontvangen.

De maandelijkse teruggave regel je door een verzoek in te dienen bij de Belastingdienst. Deze berekent dan elk jaar vooraf op hoeveel hypotheekrenteaftrek je recht hebt. Op basis daarvan ontvang je elke maand een twaalfde deel van je hypotheekrenteaftrek voor dat jaar. Veel mensen vinden deze optie prettig, omdat je ook elke maand hypotheekrente en aflossing betaalt aan de bank. Je hypotheekrenteaftrek per maand ontvangen zorgt ervoor dat je elke maand netto een wat lager bedrag kwijt bent aan je hypotheek.

Maandelijkse hypotheekrenteaftrek? Geef wijzigingen snel door!

De Belastingdienst berekent de maandelijkse hypotheekrenteaftrek op basis van de meest recente inkomensgegevens en hypotheekgegevens die ze van je hebben. Wijzigt er tussentijds iets, dan blijkt achteraf bij de belastingaangifte misschien dat je toch te weinig of te veel hypotheekrenteaftrek hebt ontvangen. Indien je te veel hypotheekrenteaftrek hebt ontvangen, moet je dit terugbetalen. Bij te weinig hypotheekrenteaftrek krijg je dit geld alsnog terug van de belasting.

Ontvang je maandelijks vooraf je hypotheekrenteaftrek en wijzigt je inkomen of hypotheekrente? Of los je extra af op je hypotheek waardoor je over een lager bedrag hypotheekbedrag rente betaalt? Geef dit dan direct door aan de Belastingdienst. Ze kunnen hier dan alvast rekening mee houden bij de hypotheekrenteaftrek die je ontvangt. Zo voorkom je dat je achteraf misschien geld terug moet betalen.

Voorwaarden hypotheekrenteaftrek 2024

Aan de hypotheekrenteaftrek heeft de Belastingdienst enkele voorwaarden verbonden. Je mag namelijk niet zomaar alle soorten rente aftrekken. Je mag alleen hypotheekrente aftrekken van de hypotheek voor je eerste woning. Heb je een hypotheek voor een tweede huis? Dan mag je de rente die je daarvoor betaalt niet aftrekken.

Welke hypotheekvormen zijn aftrekbaar?

Heb je je hypotheek op 1 januari 2013 of later afgesloten? Dan mag je alleen de rente voor een lineaire hypotheek of rente voor een annuïteitenhypotheek aftrekken van de belasting.

De rente voor andere hypotheekvormen, zoals de rente voor een aflossingsvrije hypotheek, is alleen nog aftrekbaar als je de hypotheek al had vóór 2013.

Tip! Heb je naast je hypotheek een persoonlijke lening afgesloten voor je eerste woning, bijvoorbeeld voor een verbouwing of energiebesparende maatregelen? Dan mag je de rente die je daarover betaalt ook aftrekken van de belasting. Meer hierover lees je in het artikel Rente lening aftrekbaar.

Hoelang is de hypotheekrente aftrekbaar?

Zodra je een hypotheek afsluit, heb je 30 jaar lang recht op hypotheekrenteaftrek. Je moet dan natuurlijk wel aan bovenstaande voorwaarden voldoen. Verhoog je in de tussentijd je hypotheek, bijvoorbeeld voor een verbouwing of omdat je verhuist naar een duurdere woning? Dan heb je over het nieuwe deel van je hypotheek opnieuw 30 jaar lang recht op hypotheekrenteaftrek.

Afbouw hypotheekrenteaftrek in de toekomst?

De hypotheekrenteaftrek staat al een paar jaar onder druk, zowel in Nederland zelf als vanuit Europa is er veel kritiek op deze regeling. Dat je de hypotheekrente mag aftrekken, leidt er namelijk toe dat mensen hogere bedragen kunnen lenen. Hierdoor hebben Nederlanders in vergelijking met andere landen relatief hoge hypotheekschulden. Dit is vooral gevaarlijk als huizen in waarde gaan dalen, zoals tijdens de financiële crisis in 2008. Toen verloren veel mensen hun baan en kregen ze problemen met het terugbetalen van hun hypotheek. Door de gedaalde huizenprijzen brachten gedwongen verkopen niet meer genoeg op om de hypotheken terug te betalen.

Om dit soort problemen in de toekomst te voorkomen, worden de regels voor de hypotheekrenteaftrek steeds verder aangescherpt. De volgende maatregelen zijn de afgelopen jaren al doorgevoerd:

• Zoals we bij de berekening bovenaan dit artikel al zagen, is de hypotheekrenteaftrek voor hoge inkomens in 2024 nog maximaal 36,97%.
• Je mag sinds 2013 je hypotheekrente voor een nieuwe hypotheek alleen nog aftrekken voor hypotheken waarop je ook echt elke maand aflost. Dit zijn de annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek. Hierdoor zijn andere hypotheekvormen, zoals de aflossingsvrije hypotheek, sinds 2013 niet meer interessant. Spaar- en bankspaarhypotheken worden zelfs helemaal niet meer nieuw aangeboden bij banken.

Hoe de hypotheekrenteaftrek zich in de toekomst verder ontwikkelt, staat natuurlijk nog niet vast. Door de grote hoeveelheid kritiek en het steeds verder afbouwen van de regeling is de verwachting dat er binnen nu en tien jaar concrete plannen liggen om de hypotheekrenteaftrek definitief af te schaffen.

Conclusie hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek zorgt dat je de hypotheekrente die je betaalt mag aftrekken van het inkomen waarover je belasting betaalt. Hierdoor krijg je geld terug van de belasting. Dit kan per jaar achteraf of vooraf per maand. Hoeveel hypotheekrenteaftrek je krijgt, hangt af van je inkomen en hoeveel hypotheekrente je betaalt. Verder moet je voldoen aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek. Overigens wordt de hypotheekrenteaftrek steeds verder afgebouwd en uiteindelijk zal de regeling ooit helemaal afgeschaft worden.