Welke soorten hypotheekvormen zijn er?

Waarom nog maar 3 verschillende hypotheekvormen in 2024?

Sinds 2013 heeft de overheid de regels voor de hypotheekrenteaftrek beperkt. Voor nieuwe hypotheken is de rente alleen nog aftrekbaar als je een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluit. Wie vóór 2013 al een andere hypotheekvorm had, heeft nog steeds recht op renteaftrek voor die hypotheek. Dat geldt ook als je de hypotheek oversluit of verhuist. Verhoog je de hypotheek? Dan heb je alleen recht op renteaftrek over het nieuwe deel als dat een lineaire of annuïteitenhypotheek is.

Als reactie hierop bieden banken in Nederland nu nog maar 3 hypotheekvormen aan:

• De annuïteitenhypotheek
• De lineaire hypotheek
• De aflossingsvrije hypotheek

Welke hypotheekvorm past bij mij?

We leggen hier kort uit wat deze drie hypotheekvormen inhouden en wanneer welke hypotheekvorm bij je past.

Annuïteitenhypotheek

De meeste mensen kiezen tegenwoordig voor een annuïteitenhypotheek. Bij deze hypotheek betaal je elke maand een vast bedrag aan de bank. Dit bedrag bestaat uit rente en aflossing. Omdat je hypotheekschuld aan het begin hoog is, is het aandeel rente in je maandbedrag relatief hoog. Het aandeel aflossing is dan juist relatief klein. Tijdens de looptijd wordt het aandeel rente steeds kleiner en het aandeel aflossing steeds groter.

De rente die je betaalt mag je aftrekken van de belasting. Hierdoor heb je aan het begin van je annuïteitenhypotheek een hoge belastingaftrek (je betaalt veel hypotheekrente, dus je krijgt ook veel terug). Je netto-maandlasten zijn daarom aan het begin relatief laag en worden tijdens de looptijd steeds hoger.

Een annuïteitenhypotheek is dus vooral geschikt als je nu wilt profiteren van lage maandlasten en verwacht in de toekomst meer te gaan verdienen. Met je hogere inkomsten kun je dan de stijgende maandlasten betalen.

Lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af. Daar bovenop betaal je hypotheekrente over het openstaande hypotheekbedrag. Omdat je hypotheek aan het begin van de looptijd hoog is, betaal je aan het begin dus veel rente bovenop je aflossing. Dit daalt tijdens de looptijd steeds verder. De steeds verder dalende maandlasten maken deze hypotheekvorm vooral geschikt als je verwacht in de toekomst minder te gaan verdienen. Ga je bijvoorbeeld minder werken of krijg je kinderen? Dan zijn lagere maandlasten een fijn vooruitzicht.

Meer weten over de lineaire en de annuïteitenhypotheek en welke het beste bij je past? Lees dan het artikel: Annuïteit of lineair. Of vergelijk direct de actuele rentes voor deze hypotheekvormen:

• Hypotheekrente annuïteit
• Rente lineaire hypotheek

Aflossingsvrije hypotheek

Als laatste bieden banken nog aflossingsvrije hypotheken aan. Bij deze hypotheekvorm los je tijdens de looptijd niets af. Je betaalt alleen hypotheekrente. Doordat je niet aflost, blijft de hypotheek de hele looptijd hoog. Daardoor betaal je relatief veel hypotheekrente. Als je de hypotheekrente aftrekt van de belasting, profiteer je dus de hele looptijd van een hoge belastingteruggave. Dit maakte deze hypotheekvorm interessant.

Sinds 2013 mag je bij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek de rente niet meer aftrekken van de belasting. Een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluiten is daarom niet aantrekkelijk. De aflossingsvrije hypotheek is alleen nog interessant als je nu al deze hypotheekvorm hebt en wilt oversluiten.

Tip! Je aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker? Vergelijk hier de actuele rentetarieven: Rente aflossingsvrije hypotheek.

Welke hypotheekvorm is de beste hypotheek voor starters?

Als starter heb je dus de keuze uit een annuïteiten- of een lineaire hypotheek. De meeste starters kiezen voor een annuïteitenhypotheek. Hierbij zijn je maandlasten aan het begin namelijk laag. Dat is fijn is als je nog niet zoveel verdient. Dat de maandlasten vervolgens elk jaar stijgen, kun je goed opvangen doordat je nog aan het begin van je carrière staat en waarschijnlijk de komende jaren meer gaat verdienen. Dit maakt de annuïteitenhypotheek de beste hypotheek voor starters.

Overzicht oude hypotheek soorten

Tot 2013 boden hypotheekverstrekkers een groot aantal verschillende hypotheekvormen aan. Je kunt deze soorten hypotheken niet meer nieuw afsluiten. Deze oude hypotheekvormen zijn:

• Spaarhypotheek
• Bankspaarhypotheek
• Beleggingshypotheek
• Levenhypotheek
• Hybride hypotheek of spaarbeleggingshypotheek

Had je vóór 2013 al één van deze hypotheekvormen, dan mag je deze gewoon meenemen bij oversluiten of een verhuizing.

We geven je hier een korte uitleg over deze hypotheekvormen.

Spaarhypotheek

Bij een spaarhypotheek heb je naast je hypotheek een levensverzekering. Je betaalt elke maand hypotheekrente en de verzekeringspremie. De verzekering keert op het einde van de looptijd van je hypotheek (of als je voor die tijd overlijdt) een gegarandeerd kapitaal uit. Daarmee los je de hypotheek af.

Bankspaarhypotheek

Bij een bankspaarhypotheek heb je een bankspaarrekening (Spaarrekening Eigen Woning) die gekoppeld is aan je hypotheek. Je maandlasten bestaan uit hypotheekrente en de inleg op je bankspaarrekening. Je kiest zelf of je op de rekening wilt sparen of beleggen. Bij sparen weet je zeker dat je met je inleg aan het einde van de looptijd genoeg hebt gespaard om de hypotheek af te lossen. Bij beleggen is je eindkapitaal onzeker. Misschien is je opbrengst genoeg of zelfs meer dan je hypotheekschuld. De opbrengt kan echter ook tegenvallen waardoor je een restschuld overhoudt.

Beleggingshypotheek

Met een beleggingshypotheek beleg je naast je hypotheek. De bedoeling is dat je met je beleggingen genoeg kapitaal opbouwt om je hypotheek af te lossen. Beleggen blijft echter onzeker, dus er is ook een kans dat je beleggingen minder opbrengen en je een restschuld overhoudt.

Levenhypotheek

Met een levenhypotheek heb je naast je hypotheek een levensverzekering. Je betaalt elke maand hypotheekrente en de premie voor de levensverzekering. Deze verzekering keert aan het einde van de looptijd een gegarandeerd minimumbedrag uit. Daar bovenop krijg je van de verzekeraar eventueel een winstuitkering. Deze is afhankelijk van de beleggingsresultaten van de verzekeringsmaatschappij. Het minimumbedrag is meestal niet voldoende om je hypotheek helemaal af te lossen. Als de winstuitkering dus tegenvalt, houd je waarschijnlijk een restschuld over.

Hybride hypotheek

De hybride hypotheek wordt ook wel spaarbeleggingshypotheek genoemd. Deze hypotheekvorm is namelijk een combinatie van een spaarhypotheek en een beleggingshypotheek. Je spaart en belegt tegelijkertijd om zo kapitaal op te bouwen voor de aflossing van je hypotheek. De opbrengst van het beleggingsdeel is onzeker. Daar staat tegenover dat je wel zekerheid hebt over de opbrengst van het spaardeel. Zo beperk je de hoogte van een mogelijke restschuld aan het einde van de looptijd.

Overige hypotheeksoorten

Naast de behandelde hypotheekvormen kom je bij banken soms ook andere soorten hypotheken tegen. We lichten de belangrijkste hier even kort toe.

Execution only hypotheek

Dit is eigenlijk niet echt een hypotheekvorm. Je hebt met een execution only hypotheek namelijk nog steeds de keuze uit de 3 verschillende hypotheekvormen die we bovenaan het artikel behandelden. Een execution only hypotheek wil zeggen dat je hypotheek zelf afsluit, zonder hypotheekadviseur. Meer hierover lees je in het artikel Execution only hypotheek.

Overbruggingshypotheek

Wil je een nieuwe woning kopen, maar heb je je huidige woning nog niet verkocht? De overbruggingshypotheek helpt je om tijdelijk de dubbele maandlasten te financieren. Zo kun je toch alvast je nieuwe huis kopen. Dit kan alleen als je overwaarde hebt op je huidige woning (de woning is meer waard dan de hypotheekschuld die je er nog op hebt). Na de verkoop van je huidige woning los je namelijk met de overwaarde je overbruggingshypotheek af.

Restschuldhypotheek

Soms brengt je woning niet genoeg op om de openstaande hypotheek terug te betalen. Je houdt dan een restschuld over. Bij sommige hypotheekverstrekkers kun je een restschuldhypotheek afsluiten om de restschuld op je oude woning te financieren. De voorwaarden hiervoor zijn wel heel streng. Je krijgt dus niet zomaar een restschuldhypotheek. Als dit niet mogelijk is, kun je een lening voor een restschuld afsluiten bij een bank.

Opeethyptheek

De laatste jaren bieden steeds meer hypotheekverstrekkers een opeethypotheek aan. Deze is vooral gericht op senioren die een woning hebben met nog maar een lage hypotheekschuld en dus veel overwaarde. Met de opeethypotheek kunnen ze een bedrag lenen ter hoogte van de overwaarde. Dit bedrag is vervolgens vrij te besteden. Maar pas op! De opgenomen bedragen en rente worden opgeteld bij je hypotheekschuld. Dat is een risico. Als jij of je nabestaanden later de woning verkopen, is de opbrengst misschien niet genoeg om de originele hypotheek en de opeethypotheek af te lossen.

Verhuurhypotheek

De naam zegt het al, de verhuurhypotheek is bedoeld om een huis te financieren dat je gaat verhuren. Banken bieden hiervoor meestal speciale soorten hypotheken aan. Informeer hiernaar bij je bank of hypotheekadviseur.

Recreatiewoning hypotheek

Koop je naast je eerste woning een recreatiewoning, bijvoorbeeld een huisje aan het strand of in de bossen? Deze kun je bij sommige banken financieren met een speciale recreatiewoning hypotheek. Meer hierover lees je in het artikel: Hypotheek tweede huis.

Conclusie hypotheekvormen

Er zijn in 2024 eigenlijk nog maar drie hypotheekvormen beschikbaar. De meeste mensen kiezen een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Als starter is een annuïteitenhypotheek de beste keuze. Je hebt dan aan het begin relatief lage maandlasten. De lineaire hypotheek is ideaal als je verwacht in de toekomst minder inkomsten te hebben, bijvoorbeeld als je minder gaat werken of kinderen krijgt. Tot slot bieden banken nog aflossingsvrije hypotheken aan. Deze zijn vooral interessant als je nu al zo’n hypotheekvorm hebt en deze oversluit naar een andere hypotheekverstrekker.